Um dos maiores problemas para quem mora em condomínio é a inadimplência. Aqueles condôminos que estão em dia com suas mensalidades, com razão, não acham justo que vizinhos usufruam dos serviços contratados sem contribuir.

Em primeiro lugar, é sempre saudável que o síndico converse em particular com os condôminos inadimplentes a fim de tentar uma solução amigável, dentro das regras da convenção do condomínio, é claro. Mas, quando não surte efeito, é necessário acionar o Judiciário.

Quase todas as convenções de condomínio atribuem ao síndico o dever (não a opção) de cobrar judicialmente os inadimplentes, e o meio mais adequado para isso é a ação de execução de título executivo extrajudicial, já que o Código de Processo Civil assim considera o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral.

Ainda gera dúvidas aos síndicos, e até mesmo aos advogados, a forma que se deve documentar as contribuições mensais atrasadas dos inadimplentes para instruir a ação de execução, o que é essencial para o seu êxito.

Além dos documentos de praxe, como CNPJ do condomínio, ata de eleição do síndico (que o legitima na ação) e procuração, é preciso que a ação contenha os boletos vencidos e não pagos pelo inadimplente (pode ser a segunda via) e, principalmente, a convenção do condomínio que estipula o valor das contribuições e a ata da assembleia que alterou o valor originário, se for o caso, tendo em vista os reajustes.

Muitos síndicos e administradoras de condomínio cometem o erro de colocar em votação e aprovar percentuais de reajuste, geralmente anuais, e não apontar por escrito na ata da assembleia o valor exato que cada unidade deverá pagar. Quando o advogado vai ajuizar a ação de execução, ele acaba tendo que juntar a convenção e dezenas de atas com reajuste até se chegar ao valor atual, o que dificulta demonstrar o valor exato das cobranças e, por vezes, o juiz extingue o processo sem resolução do mérito em virtude da falta de clareza, que, na verdade, é a certeza, liquidez e exigibilidade que a lei prevê.

Portanto, o síndico deve ter o cuidado de colocar em todas as atas de assembleia que reajustar o valor do condomínio, ou estipular contribuição extraordinária, o valor atual da mensalidade de cada unidade individualmente. Isso facilitará, e muito, a cobrança, e vai contribuir para acelerar o recebimento dos valores.