A inadimplência é um dos maiores problemas para quem mora em condomínio. Aqueles condôminos que estão em dia com suas mensalidades, com razão, não acham justo que vizinhos usufruam dos serviços contratados sem contribuir.

Em primeiro lugar, é sempre saudável que o síndico converse em particular com os condôminos inadimplentes a fim de tentar uma solução amigável, dentro das regras da convenção do condomínio, é claro. Mas, quando não surte efeito, é necessário acionar o Judiciário.

Quase todas as convenções de condomínio atribuem ao síndico o dever (não a opção) de cobrar judicialmente os inadimplentes, e o meio mais adequado para isso é a ação de execução de título executivo extrajudicial, já que o Código de Processo Civil assim considera o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral.

Ainda gera dúvidas aos síndicos, e até mesmo aos advogados, a forma que se deve documentar as contribuições mensais atrasadas dos inadimplentes para instruir a ação de execução, o que é essencial para o seu êxito.

Além dos documentos de praxe, como CNPJ do condomínio, ata de eleição do síndico (que o legitima na ação) e procuração, é preciso que a ação contenha os boletos vencidos e não pagos pelo inadimplente (pode ser a segunda via) e, principalmente, a convenção do condomínio que estipula o valor das contribuições e a ata da assembleia que alterou o valor originário, se for o caso, tendo em vista os reajustes.

Muitos síndicos e administradoras de condomínio cometem o erro de colocar em votação e aprovar percentuais de reajuste, geralmente anuais, e não apontar por escrito na ata da assembleia o valor exato que cada unidade deverá pagar, uma a uma. Quando o advogado vai ajuizar a ação de execução, ele acaba tendo que juntar a convenção e dezenas de atas com reajuste até se chegar ao valor atual, o que dificulta, e muito, demonstrar o valor exato das cobranças e, por vezes, o juiz extingue o processo sem resolução do mérito em virtude da falta de clareza, que, na verdade, deve traduzir a certeza, liquidez e exigibilidade que a lei prevê

Portanto, o síndico deve ter o cuidado de colocar em todas as atas de assembleia que reajustar o valor do condomínio ou estipular contribuição extraordinária, o valor atual da mensalidade de cada unidade individualmente. Isso facilitará, e muito, a cobrança, e vai contribuir para acelerar o recebimento dos valores.